2023年，房地产持续在底部震荡。宽松政策影响下，楼市出现回暖迹象，但整体仍未得到有效修复，销售筑底徘徊，房企资金持续承压、拿地谨慎、新开工动力不足是过去一年的真实写照。

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大浪淘沙，在房地产行业洗牌过程中，也有房企凭借其优秀的产品力、服务力等综合实力异军突起，不但销售规模和营业收入稳步增长，还聚焦核心区域有质量地进行土地拓展，土储规模可保证未来业绩的持续增长。

建发房产正是这样一家实现逆势增长的企业，近日建发房产下属三大上市公司建发国际（01908.HK）、建发物业（02156.HK）、建发合诚（603909.SH）陆续公布2023年全年业绩，营收均实现稳步增长、财务数据稳健、分红可观。

透视全年业绩：营收利润均稳中有升

尽管2023年房地产行业整体规模继续回落，但仍有房企交出了稳中有进的成绩单。

3月21日晚间，建发国际（01908.HK）发布2023年年度报告。得益于良好的交付表现，建发国际营收持续增长，报告期内，实现总营收约1344.3亿元，同比增长35%；归母净利润50.3亿元，同比增长2%。

在房地产行业基本面持续下行之际，建发国际不仅保障了营收与利润的有序增长，其全年销售额也难能可贵地实现了稳步提升。2023年全年，其全口径签约销售额为1889亿元，同比增长12%；权益签约销售额为1380亿元，同比增长14%。根据克而瑞2023年全国房企销售规模榜单，建发在行业内已排至第8位，相较上一年再提升两名。

报告期内，建发国际在土地投资上继续有质量地拓展，2023年全年新增地块78宗，全口径拿地金额1169亿元，同比增长42%；全口径拿地货值2180亿元，同比增长48%，拿地权益比例（按货值）达到73%。

截至报告期末，建发国际的土储货值达到2668亿元，在一二线城市的土储占比达到84%，土储权益比例（按货值）达到76%，高质量的土储足以支撑企业中长期的发展。

回顾过去一年，建发国际聚焦核心城市拓地，重点在杭州、上海、厦门等楼市基本面较好的城市进行投资，兼顾项目的流动性和盈利性，不少项目实现了快速周转，如杭州云启之江、宁波璞云、龙岩央玺等多项目都实现年内拿地、年内清盘。报告披露，建发已在全国46个城市，市占率进入TOP10。快速周转、市占提升，建发在核心城市深耕上又往前迈进了一步。

企业的高成长性亦给股东带来丰厚回报，建发国际报告期内基本每股盈利人民币2.61元，公司宣布2023年每股分红1.3港元，分红率达到52%，同比提升约6个百分点，按3月21日收盘价计算股息率约10%。

聚焦财务安全：实现安全稳健发展

房企的财务安全性目前备受市场各方关注，建发则是近年来稳健经营、财务优势突出的代表性企业。

报告期内，按“三条红线”标准，建发国际继续维持“绿档”，其融资成本则创下新低，股息率保持高位。

截至报告期末，建发国际在手现金达到542亿元，同比上涨8%，剔除预收款后的资产负债率为61.6%，净负债率为33.6%，现金短债比高达4.7倍。

近年来，建发国际不断压降负债规模，其有息负债从2022年的约920亿元降至报告期末的848亿元，同比下降约8%。

目前，国家层面正大力支持房地产企业融资，从房企融资“三支箭”到建立“房地产融资协调机制”、推进“白名单”工作，房地产融资已打开新局面。

建发具有国企背景优势，管理架构完善，高质量布局高能级城市，销售增速可观，兼具国企的稳健性与民企的灵活性，近年来融资优势不断凸显。翻阅过往三年财务数据，建发国际2021年、2022年、2023年综合融资成本分别为4.69%、4.33%、3.75%，呈现逐年下降之势，2023年融资成本同比再下降58BP。

在“现金为王”的时代，销售回款是房企现金流转的基本保障，也是企业防范风险的基石。报告期内，建发国际全口径回款比例高达98%，同比提升2个百分点；全口径回款与有息负债比则达到2.2倍，可确保回款对有息负债的较高覆盖。

精进产品能力：中式风潮迭代更新

当前居民的住房需求已基本得到满足，而聚焦产品力的改善住宅市场则成为“兵家必争之地”，优质房企纷纷在品质端发力。选择“钻石”来代表企业形象的建发房产，始终将产品力看作自己的核心竞争力，无论在产品创新方面，还是在品质兑付上，都备受购房人认可。

2023年，建发持续加大新中式产品研发投入，发布“盛世唐风”、“风雅宋韵”两款新中式产品，进一步完善新中式产品库，现已形成了“臻贵系”、“隽雅系”两大新中式产品体系，以及“王府中式”、禅境中式”、“盛世唐风”、“风雅宋韵”、“诗意东方”等五种不同风格的新中式产品。

与此同时，在产品质量上，建发不断完善自有的把控体系。据了解，多年来，建发内部一直坚持执行一套“9A”交付标准，这套标准中涉及工程全流程各个环节，在工程质量、交付品质把控上，要严于国家相应标准，保障业主能安心收房、放心收房。

既有新产品破局，又有高标准支撑，建发产品力给市场留下深刻的好印象。

多元业务协同：物管服务能力提升，工程业务快速扩张

值得关注的是，建发房产旗下除了房地产开发业务，还有物业服务和工程与设计服务板块也已上市，多元化业务之间已形成协同效应，既紧密联系、相互形成助力，又能在各自领域内积极创新拓展。报告期内，建发物业（02156.HK）和建发合诚（603909.SH）也取得了亮眼业绩。

3月21日，建发物业（02156.HK）发布2023年全年业绩，报告期内，该公司实现营业收入35.69亿元，同比增长55.8%；归母净利润达到4.67亿元，同比上涨89.0%。

从业务类型看，目前建发物业主要有四条业务线，分别是物业管理服务、社区增值及协同服务、非业主增值服务和商业物业运营管理服务，四类业务收入分别为14.18亿元、13.75亿元、7.07亿元和0.69亿元，其中社区增值服务收入占比呈上升趋势，收入结构更趋多元与健康。

在物业服务赛道上，社区增值服务考验着物企的社区经营与产品力锤炼能力。报告期内，建发物业的社区增值服务贡献营收同比增长了189%，其中家居美化、智能社区服务、到家服务、零售业务表现突出，分别实现约7.49亿元、2.23亿元、0.79亿元、0.76亿元的收入。

截至2023年12月31日，建发物业在管项目445个，在管面积达到6145万平方米，同比增长33.0%；合约面积为10180万平方米，同比增长12.4%，三年复合增长率达到17.4%，储备面积超4000万平方米，建发物业的业绩可持续增长性具备充分保障。

建发物业业绩高增长的同时，继续以优质基本面推进高比例分红，宣布派发上市三周年特别股息回馈股东，2023年公司派发股息合计达0.26 港元/股，其中含特别股息0.1 港元/股，派息比率达约71%。

另一家上市公司建发合诚（603909.SH）聚焦交通、市政、房建等土木工程领域，主要从事勘察设计、工程管理、试验检测、建筑施工、综合管养、工程新材料等业务。报告期内，该公司实现营业收入39.5亿元，同比增长212.9%；新签合同额126.2亿元，同比增长332.7%。

盈利能力方面，建发合诚实现归母净利润6592.4万元，同比增长16.4%；经营活动产生的现金流量净额达到4.45亿元，同比增长111.8%；年度回款总额近34.1亿元，同比增加190.0%。

建发合诚一方面依托控股股东，发挥协同效应，在2023年加速推进建筑设计、建筑施工、工程监理等业务发展；另一方面，其充分发挥全产业链覆盖优势，在公路基建、城市更新、民航水利等领域精准发力。

在诸多房企纷纷寻找“第二、第三曲线”的大背景下，建发房产在物业开发、物业服务与设计与工程服务板块均取得不俗成绩，为自身构筑起一道坚固护城河。尽管外部环境复杂，但建发精进自身核心能力以对抗市场不确定性，全力保障了公司的稳健经营与全体股东的利益。

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马灵舒

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